Les biens professionnels sont des biens immobiliers construits et réservés uniquement pour un usage professionnel. Louer un bien professionnel permet entre autres de marquer une différence nette entre les biens personnels et les activités professionnelles. Si vous disposez d'un local professionnel ou que vous comptez en louer un, voici comment estimer son loyer.
Prendre en compte les critères techniques du local et considérer l'usage à faire du local professionnel
Les critères techniques sont en rapport avec les données matérielles de l'immobilier d'entreprise. Ce sont des données objectives qui sont prises en compte dans l'estimation de la valeur d'un bien professionnel.
Ainsi, un local spacieux avec un bon agencement et une vitrine large vaudra plus cher qu'un petit local commercial. Un local de forme rectangulaire sans poteaux ou sans murs porteurs vaudra plus cher qu'un long local avec juste quelques mètres de large.
Tout comme la taille et l'agencement, l'emplacement du local aura son importance. Il ne s'agit pas de la situation géographique. En termes plus explicites, un local de vente situé dans un sous-sol ou à l'étage ne coûtera pas la même chose qu'un local au rez-de-chaussée. Les caractéristiques d'un local ont un impact important sur son coût de location.
Les activités qui seront mises en place dans le bien professionnel loué joueront un rôle essentiel dans l'estimation de sa valeur locative. Pour un entrepôt, pour un hangar ou pour ouvrir un commerce, le loyer du bail ne sera pas identique. Cela prévaut même lorsque les biens professionnels concernés sont de taille égale et occupent un même emplacement.
La valeur du local augmente avec l'espace à exploiter. Tous les biens professionnels ne sont pas destinés à tous les usages, parce que le propriétaire peut émettre des restrictions quant aux activités à exercer dans le local.
Considérer l'avantage commercial de la situation géographique du local professionnel
La situation géographique d'un local professionnel est un facteur déterminant dans le calcul de sa valeur locative. L'attrait commercial que propose un local commercial est la clé du développement de l'activité envisagée. Il faut donc savoir que plus un local commercial est bien positionné, plus il coûtera cher.
Dans le jargon de l'immobilier, certains termes consacrés sont utilisés pour désigner les emplacements les plus attractifs. Par exemple, on parle d'emplacement Prime pour les emplacements ayant le plus de flux. Ce sont des endroits situés dans des rues commerçantes ou dans des quartiers célèbres.
À Paris, il s'agira de l'avenue des Champs Élysées ou de la rue Saint-Honoré par exemple. Lorsqu'il y a des enseignes nationales et internationales dans les environs, il s'agit probablement d'un emplacement Prime. Un bail dans des endroits consacrés au shopping comme ceux-là reviendrait cher.
Les autres emplacements sont généralement classés suivant le rapport flux de piétons/voitures. La chose principale à retenir, c'est que la circulation influe sur la valeur du bien professionnel et donc sur sa valeur locative.
Introduire les taxes dans les estimations
Le prix de location d'un local commercial prend aussi en compte les autres charges à supporter. Habituellement, les charges telles que la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore la taxe sur ordures ménagères sont la responsabilité du locataire.
Lorsque ces charges sont trop lourdes, il revient au bailleur de revoir le coût de sa location. Le prix est de ce fait revu à la baisse, pour que le local soit occupé. Un bailleur qui ne prend pas en compte ce critère pourrait bien se retrouver sans preneurs pour son bien locatif d'usage professionnel.
Considérer la valeur du marché
Les points cités précédemment aident à définir la qualité de l'emplacement. Le loyer peut être estimé à partir de ces éléments. Mais une caractéristique reste primordiale sur toutes les autres et constitue sans doute la plus importante. C'est la valeur de l'offre et de la demande sur le marché.
Afin de faire une estimation de prix local commercial, il faut réaliser une étude du marché immobilier visé. Autrement dit, bien investir pour un propriétaire reviendra à se demander :
- Qui payerait pour ce que je propose ?
- Combien demande la concurrence directe ?
- Est-ce qu'en tant que locataire, j'accepterais un tel tarif ?
Ces questions visent à se conformer à la demande, pour ne pas perdre de belles opportunités de location. Il serait donc avisé de faire une étude complète du marché et de la concurrence, afin de trouver sa place et de rentabiliser son bien professionnel.
Il y a tout de même une petite nuance à faire en ce qui concerne la valeur des loyers. Pour certains biens professionnels, les loyers faciaux ont des valeurs très faibles. Cela est dû à l'acquisition du droit de bail ou du fonds de commerce du local. Lorsqu'il s'agit d'une location pure, les prix sont bien évidemment plus élevés, parce qu'aucune somme ne sera déboursée pour racheter un quelconque fonds de commerce.
Afin de faire une estimation juste et adéquate de la qualité de l'immobilier d'entreprise proposé, il faudra prendre en compte certains critères essentiels. Les caractéristiques du bien, sa situation géographique, les taxes à appliquer ainsi que la valeur du marché entrent en ligne de compte. Le loyer demeure toutefois négociable entre les parties et modifiable au besoin. Il reviendra au locataire d'effectuer un calcul de rentabilité basé sur son chiffre d'affaires et sur la valeur du loyer.